【基本案情】

    原告安某与被告齐某于2008年9月15日签订房屋租赁协议，约定安某将其所有的坐落于富拉尔基区和平家园小区1号楼1层9号门市房右侧两个门的850.00平方米出租给齐某使用，并约定租赁期为12年，在此期间不得转租，前三年每年租赁费为8万元，中间三年每年租赁费为9万元，后六年每年租赁费为11万元。租期从2008年12月15日开始，租赁费每年在12月15日前付清(上打租)，不得拖欠。由安某负责交付工商部门房屋租赁费和地税部门房产土地税。齐某使用该门市房用于经营餐厅（该餐厅字号为“随缘自助烧烤店”）。现在该房屋由第三人朱某经营九龙城网络会馆。2012年3月22日，齐某与朱某于签订的“合作协议”，约定“齐某将和平家园小区1号楼9号商网右侧两个门随缘自助烧烤店原址与朱某合作事宜如下。1. 齐某提供场地，朱某提供设备与管理。2.由于朱某没有与房主有任何协议，在此经营期间与房主有任何争议所导致房屋无法正常使用，其朱某所产生的一切损失均由齐某负责，在此经营期间发生任何其他变故包括经营不善，由朱某负责。…此合作协议时间至2020年12月15日… ”。2012年4月22日，齐某与王某、于某、黄某、杨某、李某（朱某之母）签订合伙协议，约定：“在富拉尔基区和平家园小区1号楼9号商服，共同经营九龙城网络会馆。合伙期限为9年，自2012年4月22日起，至2020年12月15日止。”，并对出资额、方式、期限、盈余分配与债务承担、入伙、退伙、出资的转让等方面做了约定。庭审中安某提供其与朱某、朱某之父的谈话录音证明齐某是以45万元的价格将诉争房屋转租给朱某的。其中朱某父亲提到转租问题表示“你(根据该录音内容推定,指齐某)没权利转租给我(指朱某)”，“现在房主不让我干了，房主不让我动，她是有权利的”。“当时你没给我引见房主，你把这东西没跟我说清楚，你造成的损失，也得找兑给你的这个人”，“你这东西是不生效的，再一个他不能转让给你，他没有转让的权利”。朱某对该谈话录音的真实性表示无异议，并表示“那这个东西重租也可以，这咱说一句真心话，安姐，我重租这个房费也租不来，租不来这个价”，“我看这房租合同上也没写不让转租”。现在该房屋由第三人朱某经营九龙城网络会馆。原告安某将齐某、朱某诉至法院，要求解除其与齐某签订的房屋租赁协议，朱某从诉争房屋中迁出。

    被告齐某与朱某在答辩时均表示，他们之间是合伙关系，不同意解除合同。

    法院经审理后认为：虽然安某提供的其与朱某、朱某之父的谈话录音主要体现的是朱某之父对朱某与齐某使用诉争房屋所产生问题的分析和看法，但按照常理，如果无转租，双方则无必要对使用诉争房屋的问题进行分析，而且朱某对该谈话录音的真实性表示无异议，并表示“那这个东西重租也可以，这咱说一句真心话，安姐，我重租这个房费也租不来，租不来这个价”，“我看这房租合同上也没写不让转租”。另外，齐某与朱某签订的“合作协议”对出资、盈余分配、债务承担等事项均未约定，不符合常理。齐某与朱某签订的“合作协议”与齐某、王某、于某、黄某、李某、杨某签订的“合伙协议”内容不一致。因此，可以证明齐某是转租，不是合伙。按照双方签订的房屋租赁协议的约定，承租人在未经出租人同意的情况下，将承租的房屋予以转租，原告安某作为出租人可以要求解除合同。故判决：解除双方于2008年9月15日签订的房屋租赁协议，朱某从诉争房屋内迁出。

    被告齐某、第三人朱某不服该判决，提出上诉。

    二审法院经审理后认为：安某与齐某签订的房屋租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及相关法律规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，齐某在房屋租赁期间不得转租。齐某使用租赁房屋经营餐厅后，该由朱某经营网络会馆，但齐某与朱某签订的“合作协议”中对合伙资金、盈余分配、债务承担比例等事项未明确约定，不能认定齐某与朱某是合伙关系。同时齐某、王某、于某、黄某、李某、杨某签订的“合伙协议”中，合伙人没有朱某，该“合伙协议”内容与“合作协议”内容不一致，证明齐某与朱某不是合伙关系，是转租关系。原审时朱某对安某提供的安某与朱某、朱某父亲的谈话录音中的“我（朱某）看这房租合同上也没写不让转租”等内容的真实性无异议，该谈话录音亦可以证明齐某与朱某是转租关系，不是合伙关系。承租人齐某在未经出租人安某同意的情况下，擅自将房屋转租给朱某，违反合同约定。故原判对安某要求解除合同，朱某从诉争房屋中迁出的请求予以支持，并无不当。齐某、朱某的上诉理由均因证据不足，不予支持。故判决：驳回上诉，维持原判。

    【主要问题】

    本案争议的焦点为齐某与朱某到底是转租关系还是个人合伙关系。

    【问题解析】

    一、关于转租。

    转租是指承租人不退出租赁合同关系，而将租赁物出租给次承租人使用、收益。根据承租人进行转租自主程度的不同，大致可以分为两类：一类系限制主义模式，即非经出租人同意，承租人不得转租；另一类系自由主义模式，即转租无需经出租人同意，我国采用的是限制主义模式。根据承租人的转租是否经出租人的承诺，可以将转租区分为合法转租与不合法转租。合法转租是指承租人经出租人同意的转租。《合同法》第224条第1款对合法转租进行了规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”不合法转租是指未经出租人允许所进行的转租。《合同法》第224条第2款对非法转租进行了规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

    本案，安某与齐某于2008年9月15日签订的房屋租赁协议第二条明确写明“租期12年，在此期间乙方不得对房产转租”，如果承租人齐某在租赁期间未经出租人安某同意就自行转租，则构成非法转租，安某可以解除双方签订的房屋租赁协议，因此查清本案齐某与朱某是合伙关系还是转租关系是本案的关键。

    二、关于个人合伙。

    根据《中华人民共和国民法通则》第31条规定：“两个以上的公民按照协议，各自提供资金、实物、技术等，合伙经营、共同劳动的称为个人合伙”。其特征是：1、合伙人为自然人。2、合伙是以合伙协议为成立前提的。3、合伙人必须共同出资。4、合伙必须由合伙人合伙经营、共同劳动。5、合伙人必须分享利益，并对合伙债务负连带责任。合伙协议一般应载明以下事项：合伙企业的名称和主要经营场所的地点；合伙目的和合伙企业的经营范围；合伙人的姓名及其住所；合伙人出资的方式、数额和缴付出资的期限；利润分配和亏损分担办法；合伙企业事务的执行；入伙和退伙；合伙企业的解散与清算；违约责任等。

    本案齐某与朱某虽于2012年3月22日签订“合作协议”，但协议中仅是：“甲方提供场地，乙方提供设备与管理”，并未对具体的出资数额予以写明。在经营方面，协议中没有共同劳动、共同经营的字样和意思表示，对盈余分配、债务承担比例以及合伙事务的执行等事项也未明确约定，因此该合作协议不符合法律规定，不能以“合作协议”认定齐某与朱某是合伙关系。

    齐某、王某、于某、黄某、李某、杨某于2012年4月22日签订的“合伙协议”形式上虽然符合法律规定对合伙协议的要求，但是合伙协议中没有朱某，不能证明齐某与朱某是合伙关系。庭审中李某虽表示实际经营者是朱某，但从证据上来看，没有该合伙协议的实际履行证据佐证该份合伙协议的真实性，仍不能以此来认定齐某与朱某是合伙关系。并且朱某对安某提供的安某与朱某、朱某父亲的谈话录音中的谈话内容的真实性无异议，在该谈话内容中朱某表示“那这个东西重租也可以，这咱说一句真心话，安姐我重租这个房费也租不来，租不来这个价”、“我看这房租合同上也没写不让转租”等自认为转租内容的话语，亦可以证明齐某与朱某是转租关系而不是合伙关系。齐某与朱某提供合伙协议的目的是为了以合伙的形式掩盖非法转租的目的，根据《中华人民共和国合同法》第52条第（三）项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”应认定该合伙协议为无效合同，齐某与朱某之间的关系就是转租关系。承租人齐某在租赁期间未经出租人安某同意就自行转租，构成非法转租，安某可以解除双方签订的房屋租赁协议。